Paylaşılamayan bir taşınmaz, hiçbir mirasçının tam olarak sahip olamadığı bir yüke dönüşür. Paylaşımın anlaşmayla mı yoksa mahkeme yoluyla mı yapılacağı, sonucun değerini doğrudan etkiler.
Miras kalan bir taşınmaz, mirasçılar anlaşana kadar hiçbirinin tam olarak tasarruf edemediği bir mal olarak kalır. Satılamaz, kiraya verilmesi tartışma yaratır, üzerine yatırım yapılamaz. Bu durumu sona erdirmenin iki yolu vardır ve aralarındaki fark, taşınmazın el değiştirdiği bedele kadar uzanır.
Önce anlaşma: taksim sözleşmesi
Mirasçılar paylaşım konusunda anlaşabiliyorsa mahkemeye gitmelerine gerek yoktur. Mirasçılar arasında yapılan paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde geçerlidir; terekedeki taşınmazlar için ayrıca resmî şekil aranmaz.
Bu, miras paylaşımına özgü bir kolaylıktır ve süreci aylarca kısaltır. Buna karşılık sözleşmenin ayrıntılı yazılması şarttır:
- Hangi taşınmazın kime düştüğü,
- Değer farklarının nasıl denkleştirileceği,
- Tapu devirlerinin hangi sırayla yapılacağı,
- Masrafların ve vergilerin kime ait olacağı,
- Devir gerçekleşmezse uygulanacak yaptırım.
Son madde çoğu zaman atlanır. Eksik yazılmış bir taksim sözleşmesi, ortaklığı gidermek yerine yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Anlaşma yoksa: ortaklığın giderilmesi davası
Anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi, yaygın adıyla izale-i şuyu davası açılır.
Bu davalar bakımından artık arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Bu nedenle sürecin ilk adımı mahkeme değil, arabuluculuk başvurusudur.
Mahkeme önce taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen taksim mümkün değilse veya paydaşların menfaatine uygun düşmüyorsa, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir ve satış, satış memurluğu eliyle açık artırma ile yapılır.
Açık artırmanın gerçek maliyeti
Açık artırmada taşınmaz çoğu zaman piyasa değerinin belirgin biçimde altında alıcı bulur. Mirasçıların hepsi, aylar süren bir yargılamanın sonunda beklediklerinden az bir bedelle karşılaşır.
Bu sonucu değiştiren pratik bir imkân vardır: tüm paydaşların bu yönde anlaşması hâlinde artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması istenebilir.
Bu durumda taşınmaz üçüncü kişilere açılmaz, paydaşlar kendi aralarında teklif verir ve taşınmaz aile içinde kalır. Uygulamada belirleyici olan, bu talebin satış aşamasından önce ve tüm paydaşların katılımıyla dosyaya sunulmasıdır. Sonradan yapılan itirazlar sonucu değiştirmez.
Hangi yol seçilmeli
Karar verirken üç unsur birlikte değerlendirilir:
- Süre. Taksim sözleşmesi haftalarla, dava aylarla hatta yıllarla ölçülür.
- Bedel. Anlaşmayla yapılan paylaşımda taşınmaz piyasa değerinden değerlendirilir; açık artırmada bu garanti değildir.
- İlişki. Dava, mirasçılar arasındaki ilişkiyi çoğu zaman kalıcı olarak bozar.
Bu nedenle dava, anlaşma ihtimali tükendiğinde başvurulacak yol olarak görülmelidir. Anlaşma ihtimali bulunduğu sürece, taksim sözleşmesi neredeyse her ölçüte göre daha iyi bir sonuç verir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası bir çözümdür, ancak en iyi çözüm değildir. Mirasçıların masaya oturabildiği her durumda, iyi yazılmış bir taksim sözleşmesi hem daha hızlı hem de daha yüksek bedelli bir sonuç doğurur.
Randevu Talebi
Miras Hukuku ve Gayrimenkul
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için değerlendirme yapılmadan hareket edilmemelidir.
